Mutuo casa: 5 punti da tenere bene a mente

Con i prezzi delle case ai minimi da molti anni, sta aumentando l’interesse intorno al mercato del mattone e sempre più persone si ritrovano a valutare se prendere un mutuo per cambiare casa o acquistarne una seconda o addirittura una terza.

Sebbene educatori finanziari e professori universitari si spertichino da tempo nel tentativo di spiegare che il mattone è un investimento rischioso (e il crollo dei prezzi delle case di questi anni non può che dargli ragione!), noi italiani abbiamo un certa resistenza a questo concetto e l’idea di possedere una casa esercita su di noi un fascino che va oltre la ragione.

Proprio per questo mi sono infine convinto a scrivere un articolo sui cosiddetti mutui fondiari, cioè quella classe di strumenti finanziari che comunemente utilizziamo quando ci accingiamo ad acquistare un’immobile.

Questo articolo mira a fornire 5 consigli per orientarsi nella decisione di prendere un mutuo. Tieni in considerazione che ciò che leggerai è la mia opinione, cercherò di fornirti dei consigli generali ma ciò non toglie che la tua situazione particolare possa richiedere altre soluzioni. Ma non perdiamoci in chiacchiere e cominciamo!

1. Non farti strozzare dal mutuo

Questa è la prima regola che occorre tenere fissa in mente quando si decide di prendere un qualsiasi prestito.

In realtà, sono per prime le banche a sincerarsi che la rata del mutuo non ti soffochi. Tipicamente un mutuo viene accordato a meno che l’importo della rata non sia superiore al 30-33% del tuo stipendio. E questa non è l’unica condizione: anche quando la rata è il di sotto di questa percentuale, dallo stipendio, tolta la rata, deve rimanere un ammontare, dipendente dalle dimensioni della famiglia, dal tipo di lavoro che hai e da altri fattori, sufficientemente ampio da sostenere la famiglia.

Le banche pongono in essere questi controlli per ridurre ad un livello accettabile il rischio che tu possa diventare un cliente insolvente. Alla banca, però, non interessa se per pagare la rata ti ridurrai a mangiare pane e cipolla. Su questo aspetto devi vigilare tu.

E’ inutile avere una casa più grande e poi trovarsi a discutere quotidianamente in famiglia per le preoccupazione di non riuscire ad arrivare a fine mese. Meglio vivere in una casa un po’ più più piccola, o in affitto, piuttosto che caricarsi di un debito che rischia di mandare a gamba all’aria la tua famiglia. In una parola, sii sobrio. Vedrai che non te ne pentirai.

2. Prendi il mutuo di importo più alto possibile

Questa seconda regola potrebbe sembrare in contrasto con la prima. Vedrai che non è così.

È un periodo storico in cui il denaro costa pochissimo rispetto al passato. Le banche concedono mutui a 30 anni a tassi fissi del 1-2%. Sono livelli mai visti. Il mio consiglio è quello di non perdere l’occasione e di indebitarsi il più possibile. Sempre tenendo presente la prima regola, è ovvio!

Facciamo un esempio: hai 45 anni, sei proprietario di una casa e possiedi un patrimonio in titoli e liquidità di circa 200 mila euro. Vuoi cambiare casa e hai calcolato che, oltre a ciò che ricaverai dalla vendita del tuo immobile, ti occorreranno altri 200 mila euro. Ti trovi di fronte a due possibilità: smobilizzare i titoli e pagare la casa per intero oppure prendere il mutuo più grande che puoi e smobilizzare solo una parte dei tuoi titoli per pagare la parte restante dell’importo.

Io non avrei dubbi. Sceglierei di prendere il mutuo. In questo contesto di mercato la tua liquidità è impiegata o può essere impiegata ad un tasso superiore a quello del tuo mutuo. Perché utilizzarla per acquistare la casa? Tienila investita o a disposizione per eventuali altri scopi.

3. Usa il Web per trovare un tasso vantaggioso

Ora che hai deciso di prendere un mutuo e hai idea di quale importo ti occorre, hai bisogno di capire a quale banca rivolgerti. A meno che tu non abbia tra le mani una compravendita difficile (utilizzi soldi regalati da genitori o stai acquistando dai tuoi genitori) metti da parte conoscenze e non considerare la banca che hai sotto casa. Parti dal web. Vai su mutuionline.it, su facile.it o su mutuisupermarket.it  ad esempio, e fatti un giro.

Ormai esistono questi aggregatori e comparatori di offerte, sono gratuiti e puoi consultare senza impegno. Perché non usarli?

4. Mutuo a tasso fisso o variabile?

Al giorno d’oggi sono molte di più le tipologie di mutuo disponibili sul mercato. In generale, però, possiamo dividerle in due grossi gruppi: il gruppo dei mutui con rata fissa e quello con i mutui a rata variabile. Per i mutui del secondo tipo al momento della stipula è noto l’ammontare della sola prima rata, le altre si definiranno nel futuro secondo una regola prestabilita (es.: euribor 6M + 0,60%). Un’altra regola generale è che i mutui con rata variabile hanno la prima rata che è sensibilmente inferiore alla rata dei mutui a tasso fisso. Questo fatto ingolosisce molte famiglie perché hanno l’impressione di trovarsi di fronte ad un caso fortunato, alla possibilità fortunosa di poter soddisfare un sogno che sembrava loro interdetto.

Per quanto mi riguarda il consiglio che ti do è il seguente: comportati come si comporterebbe una banca. Cosa fanno le banche? Se hanno entrate a tasso fisso allora fanno in modo che anche le loro uscite siano a tasso fisso e viceversa.

Il tuo stipendio è fisso? Allora prendi un mutuo a tasso fisso. Le rate dei mutui a tasso variabile in particolari condizioni di mercato possono diventare insostenibili. Perché correre il rischio?

5. Mutuo lungo o mutuo corto?

Ora che hai deciso l’importo e il tipo di tasso devi decidere la durata. Anche qui, ogni situazione merita un’analisi a se stante e non c’è una regola giusta per tutti ma tieni in mente qualche consiglio.

Con tassi così bassi non conviene stipulare mutui troppo corti. Il denaro costa poco, ti conviene prendertela comoda e restituire il prestito in più tempo con rata più basse.

Allo stesso tempo, ci sono situazioni in cui l’importo richiesto è così basso che allungare troppo il mutuo non ha senso perché la rata si riduce di poco. Può succedere, infatti, che prolungare di 5 anni il mutuo faccia scendere la rata di soli 50€. In questo caso non sembra ragionevole allungare la durata.